国家统计局在今年的1月16日公布2022年12月份商品住宅销售价格变动情况。
2022年房地产行业以降温为主，房价下行城市量不断增多。
其中在*一月，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个，比上月增加4个；二手住宅销售价格环比下降城市有63个。
到底未来房价会如何？
小学人数往往是个房地产价格的晴雨表，我们以北京市为例，从小学生入学和在校情况预测房价走势。
1949-2021年北京小学生数据。
北京小学生分布情况
北京小学生分布情况，2028年入学人数减半
2025年北京小学生趋势情况
小学人数往往是个房地产价格的晴雨表，中国其他城市也可以做类似，与北京相比快慢约几年。
2022年全国人口减少85万，人口减少的趋势一时半会是无法改变的。
所以可以大胆预测：即使北京这样的大型城市，在震荡几年后，也大概率在2025年彻底进入下行途径。
中国其他城市也可以做类似，与北京相比快慢约几年。
看到这样的预言，你会不会哭笑不得？
这是让你赶在2024年之前买房，然后马上又卖掉是吗？
天涯不少神贴都是预言房价的，甚至有人在十几年前就给出了中国房地产未来的走势，之所以称之为神贴：
第一：现在回头看10年前，8年前的帖子，如果说对了，就会引发比过去更强烈的讨论，因为时间沉默不语，能穿透时间的预言自然能赢得别人的膜拜。
第二：预测正确，能成为神贴的，大多都是看涨的！因为放在10年的周期里，房价的走势一定是上涨的！
第三：预测了下跌趋势的，并且准确的，也有，但过后房价又涨了起来。
比起预测上涨的，预测下跌的帖子没有价值吗？其实不然，买了房的朋友都希望房价上涨，没有错，但对于那些还没有买房子的朋友，尤其是一线和新一线城市的朋友，如果看到预测下跌的帖子就不敢再买房，其实你就大错特错了，这些帖子，恰恰在提示你，现在到了你改入手的时机了，因为一线房价不涨则已，一涨就可能翻倍，最该买房的时机，就是房价下跌的时候！
所以，比起盲目买房，精准买房的时代来临了！要彻底告别买涨不买跌的时代！那个逻辑已经是错误的了！今后买房的最佳时机，就是房子降价的时候！尤其是一线和新一线的购房者，一定要秉持这个理念，才不至于踩空踏错！买涨，意味着多掏数百万，有这几百万，都可以多买一套房了！如何把握购房时机呢？
对于经济周期我们一般比较熟悉如朱格拉周期，达里奥周期，康博周期等等，无论是哪种周期都会有自身的道理。我也看过很多人拿这些周期来预判未来的房地产周期，也就是判断未来的中国第一个房地产终期低点到底会出现在哪里。
这些用经济周期来分析房地产周期一般比较复杂看着也很乱，现在我们来从货币的角度来分析未来的房地产周期低点在哪里，在这里我分别从M1,M2两个方面的周期进行简单阐述。
1.从M1来看
通过以前的分析我们知道2013年的房地产底部和2017年的房地产顶部都和M1有着紧密的联系，好不夸张的说M1图就是房价图。现在我们来通过2010–2016年（下图1）一个完整M1周期来分析未来的房地产周期。
2010年—2016年M1同比变化
通过上图1我们可以看出来，从2010年1月–2016年7月是一个完整周期（2003年1月–2009年11月也是一个完整周期，这个周期我们不做列举喜欢的朋友可以自己看看）历时6年10个月时间。这两个周期里面虽然有小幅波动但是整体房价是涨的，我们叫上涨周期，一般房地产周期都是20—25年左右的周期，中国房产周期通过M1来判断应该是一个20年周期，那么第三个周期就是弱周期也就是下跌周期，时间大概是7年左右，就是从2016年7月—-2023年7月左右。就是说在2023年7月左右将出现一个历史性的底部区域，这个时间点基本上也是库存周期的高点，更是这种经济周期的下跌交叉点。
我们知道一个大的周期都会有很多小的周期组成，一个大的向下级别的周期，也可以分为许多小周期，那么未来的房地产7年下跌周期又可能分为四个小周期，分别是：
第一周期：2017年1月–2019年1月，为慢速下跌周期，历时24个月。
第二周期：2019年1月–2020年3月，快速下跌周期，历时14个月。
第三周期：2020年3月–2022年1月，下跌冲低周期，历时22个月。
第四周期：2022年1月–2023年5月，底部稳定反弹区，历时16个月。
通过上面四个周期可以大致预测房价的具体走势，未来的时间节点2023年左右是应该一个大级别的底部区域。这个大家可以自己判断，在未来那个阶段需要做哪些事情。
2.从M2来看。
再看M2之前，先来看看央行从1997—2019年大概放水几次以及放水之后什么时候出现房价顶部。从1997年以来央行一共放水4次，分别是；
第一次1997年放水2002年房间见顶历时5年
第二次2003年放水2007年房价见顶历时5年
第三次2009年放水2013年房价见顶历时5年
第四次2013年放水2017年房价见顶历时5年
通过上面可以看出来央行的货币周期一般5年左右，也就是每次你发现央行放水基本上一个小周期就要开始了，这个小周期就是央行放水房价上涨3-4的小周期年下跌1—2年的小周期，这些都可以准确用来判断房价的短期顶部。
按照这个放水货币周期房价应该是一个25年的周期，在这个周期里前20年房价都是涨的那么未来5年就是跌的，也就是说从1997年—2022年底是一个完整的房地产周期，未来的房价底部区域应该在2022年底左右出现。
再来看看M2周期
1997年—2019年的M2同比变化
通过上图2我们可以把M2划分为两个强周期和一个弱周期（强周期货币总体宽松，弱周期货币总体紧缩），具体如下
第一强周期：1997年2月—–2003年8月历时79个月（6年7个月）
第二强周期：2003年8月—–2009年11月历时75个月（6年3个月）
第一弱周期：2016年12月—-2023年（大约6年）
第二弱周期：2023年———2029年（大约6年）
前两个周期属于M2强周期房价都是涨的，那么房地产在M2弱周期里面基本上就是一个下跌过程，也就是说低点应该出现在2023年左右。那么未来的房地产周期的反弹点应该是出现在2023—2029年之间，一般按照第一个小周期下跌2年时间推算，2025年可能是最终底部的反弹点。
上面这些无论通过那种周期判断，基本上都把时间推到2023—2025年，这个时间就是未来的大级别底部区域时间。当然了这些都是通过周期推论得到具体时间的节点还是要通过市场来决定。
下一篇：返回列表
