最近关于上海楼市，流传出了不少“听说”
全都是关于天价豪宅的
相信你在朋友圈和抖音应该也刷到了这样的新闻
听说汤臣一品挂牌60万/平了，比上一套成交的房源翻了2倍
听说翠湖天地挂牌40万/平了，是新房单价16.5万/平的2倍还要多
还听说，融创滨江壹号院一套豪宅单价39万/平，古北壹号一套豪宅挂牌价超过了47万/平
一瞬间，各种传言，仿佛全上海的豪宅都在普涨，而且是翻倍的涨价，根本不讲武德
但我对上海顶级豪宅价格暴涨这一点，抱以深深的怀疑
于是我找了身边能够接触到房源的人
求证了下背后到底真相是怎样的
01
最想让我求证的是这个
汤臣一品挂牌60万/平，到底是真是假
原因在于，在去年下半年时，汤臣一品曾经出售过几套豪宅，其中431平的均价在22.68万元/平左右，597平的在35万元/平左右
我还查了一下汤臣一品在安居客上的挂牌价，最高20万/平
如果真如传闻所言，才过了半年的时间，汤臣一品的挂牌价就翻了2倍，而如果成交的话，可能就会颠覆上海顶豪市场的格局
因此抱着此疑问
我联系了一位专门卖豪宅的中介，询问他汤臣一品具体的售价情况
而对方告诉我：“外面乱传的，压根没这套房”
他还告诉我，汤臣一品真实有价格正在出让的，是下面这一套：
这一套的单价，我算了一下，大约是25.5万/平，远比传说中的60万元/平要低不少，而且诚意出售，价格还可以再谈一下
当然，有的人说是这两种户型不同，3.58亿宣传的是前排一线江景的597平米户型，比这一套要好得多，但前排出售去年的均价也才35万元/平
真按照60万/平算，半年多时间涨了将近一亿五千万，这比印钞票还快多了
富豪不是傻子，没有人会半年后以如此高的价格来接盘的，加之中介告诉我的非真实挂牌，房东没有出售计划
汤臣一品60万元的单价，是假的，只是不知道什么人放出的噱头，引发流量而已，或者有些人对豪宅市场进行的一种情绪上的试探
那么翠湖天地二期的41万/平，是真的么
位于新天地的翠湖天地二期的单价在23万元/平左右，远低于40万/平
融创外滩壹号院楼王楼栋，单价也在24万元/平左右，和39万元/平相差甚远
汇总了一些来自豪宅中介的报价，这些房子都是这几天报出来的，没成交之前都可以约房验资上门看。总不至于在短短几天内，价格暴涨吧
顶级豪宅，挂牌价格和去年对比，目前都在正常范围下，并没有想象中突破天际
而且，据二手房事业部小伙伴以及中介给我的资料可以得知
上海有不少顶级豪宅，现在在降价出售
比如融创外滩壹号院就降了1000万
而且，总价越高的豪宅，降价幅度也就越大
没想到，求证豪宅暴涨的真相到最后，我发现顶级豪宅暴涨不仅是假的，反而恰恰相反
上海有一部分急于出售的豪宅，正在降价卖
02
成交火爆倒是真的
原本上海的豪宅市场就特别火，还记得去年武康大楼那套超过3000万的176平的房子吗？当时吸引了超过40组客户看房
武康大楼即使卖出了超过3000万元的总价，均价也只有17万/平左右
因此，当顶级豪宅降价出售后，市场就变得更好了
根据克而瑞的数据，6月1日-9日，总价在3000万元以上的一手豪宅共成交了23套，二手豪宅成交了10套
同样的，从专门做豪宅的中介方面，也得到了正向反馈
我咨询中介和二手房事业部的小伙伴，拿到了下面一份具体的成交名单
六月初这段时间，据不完全统计，一共成交了超过12套豪宅
就如同三月时我们提过的那样，上海的楼市，又是从豪宅市场最先复苏
只是没想到，在疫情结束后，也是如此
并且，我们可以看到，已成交的顶级豪宅的总价段越来越高
3000万左右的顶级豪宅已经算不上什么，真正占大头的是5000万以上，甚至八九千万的也不少见，短短几天，上亿元的洋房也有成交
而且，这一次的市场情况和3月时的情况不太一样，具体来说，在疫情后，顶级豪宅市场成交更多的是“捡漏”
一方面，就像是二手房小伙伴给我的部分豪宅降价资料里面提到的一样，有不少人因为疫情的原因，现金流不凑手，不得已变卖豪宅
这部分房东要求全款的比较多，亦或者是增加了验资的要求，希望购房者能够有足够的经济实力一次性付清或者付清大半部分
另一方面，则是一些人原本在疫情前就要出售豪宅，只是因为种种原因耽误了几个月，在疫情后，同样迫不及待地降价了
比如永嘉路569号这套老洋房，它是中国染料化工业的创始人吴光汉先生的故居，既有和邬达克齐名的法国建筑设计师亚历山大·赉安的名气加持，又作为名人故居具备历史价值
在3月份时，原本稀缺的永嘉路569号总价为3.2亿元，但在6月份解封后，它的价格下降了7000万元
让利7000万元，这不是一笔小数字
并且，这套老洋房，是公司名义持有的，土地出让金补到了2087年11月30日为止，对于顶级豪宅来说，还是很合算的
所以，更有可能的是，最终买入者是抱着一种“捡漏”的心态，他甚至连房子都没有实地去考察过，直接收入囊中
疫情停摆两个月，很多豪宅卖家，真的急了
宁愿降价也要快速售出，此时的市场上，捡漏机会增多，于是市场上豪宅的成交量也就大大提升了
这也促成了不少的成交，毕竟上海豪宅是出一套卖一套的，毋庸置疑
03
但其实上海豪宅的火爆意料之中
并不是这次疫情后才发生的特别现象
我们在3月份的时候，曾经提到过，早在春节后2、3月份时，上海的二手豪宅市场就已经明显火了一波，前5天就成交了20套
即使经过疫情期间长达两个月的停摆，对于二手豪宅的需求并没有降低多少
不要幻想有些客户在疫情后需要保留现金流，那是中产的情况，并非购房的顶级富豪人群。对于顶级富豪客户，他们给自己手中的现金选取避险资产的需求更为迫切
豪宅市场不缺客户，一直都是多数人抢少数房子；二手豪宅，供应依然稀缺，争抢依旧激烈
而且，原本只是豪宅客户着急买房，现在变了
疫情过后，增加了一个疫情前豪宅市场没有过的因素——有更多房东开始出手豪宅，豪宅房东的心态也变得不稳了
因此，豪宅的房东们挂高价的行为减少了，想要打折迅速出清的变多了
卖房就是如此，别管卖的是豪宅还是普通住宅，只要是等待时间过长，心态就会不坚定，想要降价
更不要说，几千万上亿的现金流，两个月下来过手的利润是多少？
本身正在贩卖稀缺资产豪宅的房东，就是因为自身现金流产生了困境，或是为了置换成其他资产，他们对物业的卖出速度非常看重，此时让利的幅度也会比较大
所以，在这种情况下，房东的心态不稳，更是促成豪宅市场不错行情的直接原因
04
那为什么这个时候会出现这样的传闻
一方面，是因为一些中介正在炒作、制造焦虑，或者单纯为了自身流量，传出的一些噱头
对于大众来说，只有夸张的新闻才能获得流量，于是采取了这种方法
另一方面，也是因为整个楼市偏冷，大家需要一定的信心来提振，所以有人采取了这种试探的行为
虽然豪宅市场和普通住宅市场是相对独立的，但如果豪宅都涨了，也会引发人们对住宅市场的信心
事实上，这样的新闻传播度会更高一些
现在的市场浑水摸鱼的人实在是太多了，我们需要对这样的新闻保持思考能力，进行理性判断
千万不要被中介们牵着鼻子走，这样买房时也会更加理性
一直以来，上海3000万以上成交的豪宅都是连续很多年的全国第一，成交最活跃的产品
通过分析，我们得知了目前上海的豪宅市场，依旧保持着很好的热度
而所谓的真相也只有这一个
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