经常有人会问我，想承接某住宅楼工程不知道每平米多少钱能做？或者在某地方一个小区住宅1500元/平米能不能干？因为住宅工程的结构型式、层高、是否有地下室、地域等等原因，不好简单说多少钱一平米可以做，只好给别人回答不好说、得看图纸，别人往往会认为我是在敷衍。前天在头条看到一篇文章，是一个房地产开发从业人员所写，文章说他们的项目除去地价的全过程造价每平米5195元，并提出“一些县城的房价才三四千一平米，是如何挣钱的呢？”疑问，此文一出瞬间刷新了很多人对住宅房地产的造价认知，我的跟帖评论也带来多人点赞。由此我产生了对于住宅工程造价这个热点谈谈个人认识的想法，希望有抛砖引玉之作用。
建筑住宅工程因其结构型式等原因，工程建安费造价从1000元/平米到5000元/平米不等差别很大。具体有多层与高层的区别、砖混结构与框架结构的区别、带地下室与不带地下室的区别、带电梯与不带电梯的区别、抗震设计与非抗震设计的区别、传统建筑与装配式建筑的区别、有人防与没有人防的区别、断桥铝门窗与铝合金门窗的区别、公共区域高档装修与普通装修的区别、有消防空调地暖通风与没有的区别、有智能化与无智能化的区别等等，每项分部分项工程的区别都会不同程度增加工程造价。同时小区的绿化、围墙、大门、道路、路灯、监控、广场、车库等也对住宅单方造价有很大影响，住宅所在地区是城市还是县城、一线城市还是四五线城市造价也有不同。
一 多层与高层的区别。目前住宅工程在城市尤其是一、二线城市因为地价高、容积率高，一般以高层（7-33层）、小高层（8-16层）、超高层（35层或100米以上）建筑居多。而县城的房子因为地价便宜、房价低，多层住宅较为普遍。多层住宅不含小区配套单方造价大约800元起步；高层住宅不含小区配套单方造价大约1300元起步，小高层大约1500元起步，超高层大约1800元起步。
二 砖混结构与框架、框剪结构的区别。砖混结构现在已经很少了，只有非抗震地区的多层建筑采用，高层建筑都采用框架结构或框剪结构。砖混结构单从结构来说大约500元/平米起步，而框架结构住宅的主体结构+二次结构单方大约800元起步，框剪结构单方大约1000元起步。
三 有地下室与无地下室的区别。有地下室的住宅工程造价要高于无地下室，而且地下室层数越多单方造价约高，因为地下室的层数、深度、功能会带来基础型式、支护降水、土方开挖、防水工程、通风工程、地下室结构设计、地下室功能增加带来的费用。有地下室带来的单方造价增加从100元-500元/平米不等。
四 带电梯与不带电梯的区别。传统意义的住宅6层以下不带电梯，7层以上需要设计电梯，现在的所谓“洋房”不足6层也会设计带电梯。而电梯的设计也有很多要求，点式住宅楼每层8-10户，会设计2-4部电梯。板式小高层和洋房每个单元每层2-4户，一般会设计1-2部电梯，个别高端住宅会按照一户一梯来设计，至于公寓楼最多会达到4户一部电梯设计。同时，电梯的品牌价差也比较大，高端的日本三菱、蒂森克虏伯每部电梯都在20万以上，中低端的国产品牌10多万一部。综合来算，带电梯单方造价会增加50-200元/平米。
五 抗震与非抗震设计的区别。中国的很多地方处于地震带上，比如北京、天津、河北、陕西、云南、四川、西藏等地区，处于地震带上的住宅工程在设计时会增加钢筋含量和结构墙梁板柱尺寸，进而增加单方造价，例如非抗震地区的钢筋含量约30-50kg/平米，而抗震地区的钢筋含量会达到70-90kg/平米，以每平米增加35kg、4元/kg计算，抗震设计的钢筋工程会增加每平米140元，加上强梁板柱砼的增加，抗震设计的住宅工程单方会增加160-200元。
六 传统建筑与装配式建筑的区别。装配式建筑因为具有工厂化生产、标准化施工、高效、低碳、污染小、省人工等优势，当前国家一直在鼓励各地采用装配式建筑，有些地区甚至强制采用。但是因为产能低、供需失衡、成本高等种种原因，造成装配式建筑的单方造价远超传统建筑住宅，从这些年市场的统计来看，装配式建筑的单方造价大约会增加800-1500元。
七 有人防与无人防工程的区别。对于有重大国防战略地位的大城市，出于战备的需要，很多工程会进行人防设计。人防工程是人民防空工程的简称，是当城市受到战争、空袭、生化、核打击时为保障老百姓生命安全的战时避难、应急避险场所。人防工程一般与地下室相结合，单方造价大约增加30-50元。
八 室内门窗设计不同的区别。高档的住宅小区一般会采取断桥铝窗、品牌防盗门设计，有些断桥铝窗会采取loe玻璃、双层夹胶玻璃导致窗子平米单价超1000元/平米，而普通的住宅会采用铝合金窗、塑钢窗、普通户门等设计。以90平米户型计算，所有窗按照共25平米，采用断桥铝窗按照650元/平米，采用铝合金窗按照250元/平米计算，则窗的造价增加10000元，单方增加110元，户门的差价按照3000元计算单方增加33元，门窗合计增加143元，平均单方增加100-200元不等。
九 公共区域装修档次的区别。普通的住宅工程，公共区域面积小，多以内墙乳胶漆、地面瓷砖、普通户门为主，外墙也是普通的涂料、墙裙文化砖设计。而高档住宅则会采取大铜门、内墙石材或高档瓷砖、大理石地面、外墙石材、装饰线等设计，公共区域装修档次的差别大约造成单方50-100元不等的差别。
十 消防空调地暖通风等工程的区别。传统的多层建筑，大多不设计消防、空调、地暖、通风工程，而现在的高档住宅这些都属于标配。这四项工程造成单方造价的差别大约200-400元。
十一 毛坯房交楼与精装修工程的区别。住宅工程按照交楼装修的差别分毛坯房、粗装修、简装和精装几类，所谓毛坯房指室内四白落地无涂料、无内门、砼地面、无洁具、无厨具；粗装修一般指室内四白落地有涂料、普通内门、砼地面、普通洁具厨具，进门可以生活；简装俗称拎包入住，比粗装修再好一些，有些单位自建房会配置衣柜、橱柜等设施；而精装修则要好多了，住户买房后完全不用二次装修，只需要买一些家具、电气、锅碗瓢盆就可以生活了。根据室内装修程度不同，精装修住宅比毛坯房住宅单方造价大约高800-1500元不等。
十二 智能化与无智能化住宅的区别，目前住宅小区的智能化主要包括入户门禁系统、可视对讲、网络电视、消防报警、安全呼叫、地下车库ETC、小区监控、远程水电气暖缴费系统，现在还有人工智能的住宅。智能化小区的配置多数用于公共区域，会以均摊的方式增加到住宅的造价内，目前住宅小区因智能化内容的区别，单方造价增加大约在50-150元。
十三 小区水电气暖室外管线的区别。在北方地区采用集中供暖的项目，小区的管线有市政给排水、消防、雨水、采暖、电力、电信等外管线和变配电室等用房，这部分费用均摊到建安成本里大约增加200-300元/平米。而在一些县城的住宅小区，只有市政给排水和电力外管线，增加建安费单方大约100元左右。
十四 小区绿化等配套工程增加费用影响。在大城市的高端住宅，开发商非常重视园林绿化工程的配套，一方面增加绿化覆盖率，一方面会增加一些水系让小区灵动起来，同时高端住宅的道路、人行道、广场、围墙都会设计精细、造价更高，尤其小区的大门更加豪华、气派、洋气。而县城的住宅小区则会尽量在这些方面节省投资。小区绿化配套等方面大约增加单方造价100-300元。
十五 地域差别造成的区别。不管从结构型式还是装修、配套，大城市的住宅都会好于小城市或县城，这些在前面都已经说过了，不再赘述。这里的地域差别主要指工程人、材、机直接成本的差别，大城市由于运输成本、中间商经营成本和利润关系，造成工程成本普遍高于小城市和县城。因地域差别造成的单方造价差别大约在100-200元。
以上是本人结合多年的工作经验，从15个方面总结的建筑住宅工程建安费用和成本差别，这些方方面面的原因导致了住宅工程的单方造价在1000元-5000元这么巨大的差别和波动幅度。个人的总结还很不全面和造价偏差，请同行们给予指正！也希望业内朋友给出更加真实、详尽的建筑住宅工程建安造价。
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