王小文、徐庆利夫妇很后悔当初接盘了这个烂尾楼。

这个名为龙苑小区的楼盘，位于河南省宜阳县，从2014年左右停工，一直“烂尾”。2019年，宜阳县将其列入“ 问题楼盘”解决计划内，但未见实效。

徐庆利告诉南风窗，到2021年8月，她和丈夫王小文接手了龙苑小区。

他们计划投资2000万元，在6个月内完成后期建设。他们算过账，如果顺利，盘活这个“烂尾楼”，既能小赚一笔，还能解决很多人买了房住不进去的问题。

但他们当时没有想到，这个本可以“名利双收”的决定，最后却会以刑事涉案的悲剧收场。

烂尾

2014年，河南宜阳县的居民高战朝在香鹿山镇的龙苑小区买了一套房子。

一位自称是龙苑小区项目负责人的人士告诉南风窗，该小区由河南鑫诺置业有限公司（下称鑫诺公司）开发，原计划三栋高楼，一排洋房。最后，只盖出三栋楼，洋房作罢。

高战朝说，当时他交了15万元首付，跟售楼部签了意向认购书，没有预售合同。售楼部当时跟他说，2015年底可以交房。

但“2015年春天一过，工地就停了”。高战朝告诉南风窗，当时他去找售楼部，对方说项目没钱，“烂尾了”。

实际上，在高战朝下定决心买房子的时候，龙苑小区几乎没有任何手续。

洛阳市官方群众留言平台“百姓呼声”上，宜阳县的一条回复显示，龙苑小区是在2015年12月核发《建设用地规划许可证》，2016年7月核发龙苑小区4号楼《建设工程规划许可证》。

洛阳市官方群众留言平台“百姓呼声”上，对于龙苑小区问题的回复

《建设用地规划许可证》是房地产项目拥有的第一个合法证件。这意味着，龙苑小区在没有任何资质的前提下已经开始卖房，同时也在没有任何资质的时候就已经“烂尾”。

高战朝不算最早的一批。宜阳县的乔利红告诉南风窗，早在2012年，她哥哥就买了龙苑小区的房子，一直等到今年才拿到房子，整11年。

在项目停工后，鑫诺公司的债务开始密集出现。

企查查数据显示，2017年，即停工两年后，针对鑫诺公司的民事诉讼集中出现。案由集中在房屋买卖合同纠纷、民间借贷纠纷和建设工程合同纠纷。由此，法院开始查封、拍卖龙苑小区4号楼的房屋。

南风窗获取的一份“龙苑小区4号楼房源状态汇总”表显示，4号楼144套房屋中，宜阳县人民法院查封了50套，郑州市金水区人民法院查封了70套，郑州市管城区人民法院查封1套、拍卖8套。

龙苑小区4号楼房源状态汇总

此外，据“百姓呼声”上的留言信息，购房者刘某反映，因无法收房，鑫诺公司也无法退款，他向法院申请保全房屋。后来他发现，那处房产被鑫诺公司同时卖给了两个人，因为另一个人先保全，法院已经将那套房拍卖。

更严重的是，因为鑫诺公司与他人的借贷纠纷，导致龙苑小区的地块被查封。一位不愿具名的鑫诺公司债权人告诉记者，鑫诺公司当初拿地的时候找他借了一千多万元。后来还不了，他在2017年的时候就申请查封了龙苑小区的土地，目前该借款仍未偿还。

查封的不止一起。

南风窗获取的一份郑州市金水区法院发给宜阳县自然资源局的协助执行书显示，因案件需要，需查封鑫诺公司名下位于宜阳县香鹿山镇李贺大道南侧、规划经三路东侧的土地使用权（土地权利证书号：宜国用（2016）第5号）。查封有效期3年，从2020年3月16日至2023年3月15日。

这块地，正是宜阳龙苑小区。

另一份郑州市金水区法院发给宜阳不动产登记中心的协助执行通知书显示，申请人张某与鑫诺公司房屋买卖合同纠纷一案，法院已做出生效判决。请当地协助查封龙苑小区地块，查封期限3年，自2021年10月19日至2024年10月18日。

协助执行通知书

在这种债务缠身的情况下，2019年，龙苑小区却突然开始复工，鑫诺公司又开始卖房。但此时，鑫诺公司主要出售的2号、3号楼仍没有预售许可证，所以很多人都没签预售合同，也无法网签备案。

乔利红正是此时买的房子。

2019年5月，她交了15万元首付。小区里为数不多的工人和已经封顶的楼栋，让乔利红相信鑫诺公司给他们的承诺——2019年底交房。

当年，高战朝也接到鑫诺公司的消息。对方告诉他，如果每平方再补交1000元，年底就能交房。

高战朝信了，又交了约13万元。

收了一波“首付”和像高战朝一般的“补交款”后，鑫诺公司又“消失”了。

2019年终，高战朝和乔利红等来了停工的消息。

此后，龙苑小区又陷入烂尾停工状态，难见起色。一直到2021年8月，王小文、徐庆利夫妇接触到该项目时，龙苑小区才迎来希望。

接盘

2021年8月，经朋友介绍，常年在当地做房地产开发的王小文、徐庆利夫妇接触到烂尾多年的龙苑小区。

徐庆利告诉记者，经过几次考察，他们觉得盘活这个楼盘有所收益。尽管仍有些顾虑，但看到当地香鹿山镇政府大力支持，并愿意作为见证方促成两方合作，王小文夫妇决定接手这个烂尾楼。

8月24日，在香鹿山镇政府的见证下，王小文持有的洛阳宇豪置业有限公司（下称宇豪公司）与鑫诺公司签订了协议书。

协议书约定，宇豪公司愿意投入2000万元资金用于龙苑小区后期工程建设。投资资金在合同签订之日三日内分批次汇入双方共管账户，若宇豪公司未在规定期限内将合同约定资金汇入共管账户，本协议自动终止。

协议还约定，合同签订后5个工作日内施工队进驻项目工地施工，工期暂定4-6个月完成。

协议书

徐庆利告诉记者，这份简单的协议签得比较仓促。因为当时，关于龙苑小区的群众申诉问题突出，政府积极协调解决问题。

该协议签订后，王小文和徐庆利对龙苑小区进行了更详细的考察，并核实鑫诺公司债务情况。2021年9月8日，宇豪公司和鑫诺公司签订了一份补充协议。

补充协议提到，龙苑小区楼盘是宜阳县著名的“烂尾楼”，从2014年下半年停工已有7年。多年来诉讼、纠纷层出不穷，告状络绎不绝。由于停工太久，年久失修，已建房屋出现不少安全隐患和质量风险。而且，因为停工期间管理缺失，商铺商户私搭乱建，餐馆直接将油烟排入小区，项目楼盘脏乱差状况堪忧。

由此，双方约定，鑫诺公司委托宇豪公司进行该项目后期全面建设管理。对于投资资金转入情况，补充协议做了新的约定：9月6日前转入1000万元，10月6日前，转入另外1000万元。

宇豪公司负责的项目投资包括各项规费与配套费（城市建设配套费、垃圾处理、绿化、人防、消防等费用）以及图纸设计费、办理施工许可证的相关费用，直至项目楼盘建成为止。

为了便于宇豪公司开展后期建设，双方还约定共同管理和使用鑫诺公司的营业执照正副本、房地产开发资质正副本、税务登记正副本以及公司公章和各类专用章等一切与龙苑小区项目开发建设、房屋销售有关的物品。

徐庆利说，在补充协议签订前宇豪公司已经向共管账户先转入了1000万元投资款。另外1000万元不敢贸然投入。所以，徐庆利他们跟鑫诺公司约定好，要在鑫诺公司将约1万平米房屋（约67套房）所有权转让给他们以后，2000万元资金才可以投入使用。

隐忧

在最初的协议签订后，宇豪公司已经让工程队进场开建。但随着流程往前推进，一些隐藏的问题开始显现。

小区开工以后，王小文方想尽快办妥那1万平米房产抵押给自己的手续。

但彼时，小区2号、3号楼并没有办理预售证，无法进行网签备案。4号楼大部分房屋因为鑫诺公司的债务纠纷被法院查封。

等他们去办预售证时，发现鑫诺公司原来的开发资质已经过期，导致预售证无法办理。徐庆利说，这一点在他们合作前，鑫诺公司并未告知。

最后，他们花了近4个多月才把开发资质办下来。

在这中途，王小文让小舅子徐龙国成立了一个全新的公司——洛阳诺格置业有限公司（下称诺格公司）——来接手该项目。徐庆利说，此举是为了让项目更安全。

2021年12月12日，宇豪公司和鑫诺公司以及徐龙国新成立的诺格公司签订了一份“合同变更三方协议”。协议约定，将原来补充协议中宇豪公司的权利、义务全部转移给诺格公司，不再签订新合同，双方按原合同执行。

合同变更三方协议

这次变更，只是将投资主体从宇豪公司换成了诺格公司，但实际上，该项目还是由王小文等主导。

2022年1月26日，王小文等办理了2号、3号楼预售许可证。3月便开始陆续办理网签备案。但最后网签备案的房子不是约定的67套，而是102套。徐庆利说，这点当时经过政府同意，觉得多备案几套，以防再被法院查封或拍卖，保障购房群众的住房需求。

预售许可证

房子网签备案成功后，王小文等并没有按约转入剩余1000万元投资款。徐庆利对此解释称，因为网签备案的影响，错过了约定时间，但当时他们一直在工程建设中不断投钱。因此，当时决定在此前的投资基础上边建边投。

另一方面，网签备案问题已经解决，但其他问题还在出现。

后期建设过程中，有之前的建设方来项目讨要鑫诺公司欠他们的工程款。王小文和徐庆利觉得这一债务不归他们承担，便不给。“他们就拉我们电闸，扰乱施工。”徐庆利说，这误了一些工期。

此外，因为小区没有安装电梯，高层施工不便。鑫诺公司让王小文租用吊车或工程电梯，王小文觉得太贵，不愿意。后来，鑫诺公司又跟电梯公司协商，安装了电梯。

但电梯安装后，因为电梯公司没收到电梯款，就停梯不让用。最后，2022年5月27日，王小文一方付了30万元给电梯公司，电梯才得以正常运行。这期间，工程也有过暂停。

转账记录

另外，施工期间，有一些早前就付了购房款但迟迟拿不到房的购房者也频繁来找。其中部分人要求退款退房，为了不影响工程进度，徐庆利称，帮助鑫诺公司退还了部分购房者的房款。

出局

随着这些隐藏问题的堆积和合作的推进，鑫诺公司和王小文之间也渐生嫌隙。

最显著的矛盾爆发在公章等相关证件的使用上。

按照补充协议，鑫诺公司的公章由两方共用。公章放在新买的保险柜里，保险柜放工地，一人一把钥匙，合起来才能打开。但徐庆利说，在他们办理网签备案时，鑫诺公司不是很配合。后来，在办自来水相关业务时，用章很频繁，取章又不便。他们就找人打开保险柜，拿走了公章。

“他们也用不上公章，事情都是我们在办。”徐庆利说，他们拿走公章后告知过香鹿山镇政府，并称，鑫诺公司虽报了警，但民警认为这是经济纠纷，让他们协商解决。其后，公章就一直在王小文方。

而据一审判决书中鑫诺公司的陈述，其认为公章是被王小文等盗窃。经多次协商无果后，鑫诺公司于2022年6月向王小文方发出催告函，要求其返还公章，并足额给付投资款。王小文方没有理会。

随后，鑫诺公司又于7月6日发出解除合同告知书，表示其与诺格公司的所有合同已经解除。

2022年8月，鑫诺公司将诺格公司和作为第三人的宇豪公司，诉至宜阳县人民法院，要求解除合同，归还公章。2022年11月16日，一审法院做出判决，认为鑫诺公司无权单方面解除合同，驳回了鑫诺公司的诉讼请求，判定合同继续有效。

随后，鑫诺公司上诉。洛阳中院经庭审，以基本事实不清为由，裁定撤销原判，发回重审。目前，此案重审还未开庭。

11月16日，记者致电鑫诺公司方的徐涛——王小文等介绍，他们与鑫诺公司的合作主要由徐涛负责，多份鑫诺公司的合作材料也由徐涛签名。电话中，徐涛承认自己是鑫诺公司相关项目的负责人。

不过，当记者询问关于龙苑小区事宜时，其问道：“你问这个事做啥？”随后便以无法核实记者身份为由挂断电话。记者再次拨打电话，仍被挂断。截至发稿，尚未得到回复。

诉讼未有定论，但王小文夫妇出局的结果很快确定下来。彼时，龙苑小区的建设已经接近尾声，剩天然气和供暖等还未解决。

宜阳县政府开始介入此事。

会议纪要显示，2023年2月25日，周六，县委常委、县委办主任武长勋组织县政法委、住建局、香鹿山镇政府、县法院、公安局等部门，同鑫诺公司和王小文等在县政法委三楼会议室开了一个解决此事的会议。

南风窗获取的“龙苑小区问题相关意见”显示，龙苑小区后续问题的解决，需王小文等退场，并交出房屋钥匙和相关证件。此外，之前由王小文等网签备案的102套房源解签71套，交工作组由香鹿山镇政府牵头处理涉及群众购房等申诉的问题。剩余31套由县房管局冻结或保留以确保合作人利益。

意见特别要求此事要在一个工作日内办妥。

此外，意见还决定将王小文等投入的累计1200万元资金由鑫诺公司在15天内（2023年3月12日前）以现金形式转付给王小文，如在规定时间内未付清，由香鹿山镇政府、住建局各筹资600万元支付给王小文。

会后，工作小组要求各方签字，但王小文没有签。

龙苑小区问题相关意见

徐庆利说，他们觉得那31套房的归属说得模糊，而且认定归还他们的1200万元资金少于他们的投入，还有一笔140万元的应付款没有被算入。

3月20日，宜阳县问题楼盘处置化解工作领导小组办公室针对龙苑小区问题又召开了会议。南风窗记者获取的会议备忘录显示，当天上午，武长勋对龙苑小区的相关问题进行专题研判，并形成一致意见：

目前由县政法委牵头，县公安局、县住建局、县法院、香鹿山镇组成的工作组已经进驻该小区协调投资人与原开发企业纠纷及小区交房等问题，工作组进驻后采取的措施已保障投资人的相关利益。

之前按香鹿山镇政府相关文件为保障投资人利益网签备案的房屋要全部解除并退还给原开发企业，网签备案房无需买受人同意可由鑫诺公司单方面申请撤销网签备案。相关手续也不再经投资人授意或寻找的网签、备案人同意。

宜阳县问题楼盘处置化解工作领导小组办公室会议备忘录

而徐庆利表示，他们的利益并没有被保障。关于撤销他们网签备案房屋的决定很快执行，但对他们所谓利益保障的31套房和1200万元却迟迟没有兑现。

涉案

王小文称，此后，他们再去找香鹿山镇政府和住建局，对方说他们在当时那份政府会议纪要没签字，所以不作数。

“我们没签字，你不给我们钱，但是你解（签）我们的房子我们也没签字，为什么能解？”徐庆利说。

一直到2023年5月13日，王小文等收到200万元。据徐庆利的说法，这笔钱名义上虽是工程款，实际上属于他们那1200万元的一部分。其余的1000万元什么时候能给付，没有说法。

承诺书

徐庆利说，再后来，一是说没签字不给钱，二是说鑫诺公司不认此前算的账，要求第三方评估。“当时开会形成意见，他们都签字承认了，现在过去几个月了，又不承认。评估应是当时把大门一封，现场评估，现在很多东西都没了，怎么评估？”徐庆利问道。

在当时会议意见规定的兑付期限（3月12日）过去5个月后，王小文等仍未等来钱款和房屋，等来的是对他们涉嫌非法吸收公众存款的指控。

2023年8月29日，徐龙国被带到了香鹿山镇派出所。

记者获取的一份宜阳县公安局拘留通知书显示，因涉嫌非法吸收公众存款，徐龙国于8月30日被刑事拘留。

宜阳县公安局拘留通知书

“他说他在工地上只负责出纳，什么非法吸收存款的事一概不知。”徐庆利转述道，警方指控他们涉嫌非法吸收公众存款，主要是因为他们通过预售房屋获取投资一事。

“因为我们也有投资人或者合伙人，那批（一万平米）房子网签备案后，我们就把部分房屋转给了合伙人，当作他们的投资保障。不然他们怕风险，不敢投资。”徐庆利说。

“这跟我们与鑫诺的合同是一致的，只是我们跟投资人很熟，没有签订正式的合同，做了一个简单的约定。”徐庆利告诉南风窗，后来因为跟鑫诺的合作没有完成，之前网签、备案的房子被解除。

“所以，我们转给投资人房子获取资金这一环节被定性为非法吸收公众存款。”徐庆利解释道。

终局

华南理工大学法学院教授、执业律师叶竹盛告诉南风窗，非法吸收公共存款罪的一般要件是吸收资金的行为有违法性，并面向不特定人群宣传募集。此外，募集者没有合法的吸储资质，并且资金也没有合法用途。

叶竹盛表示，从已有信息来看，王小文等人的行为更像是投资活动，资金是用于盘活烂尾楼盘，属于专款专用。

“如果资金进来之后，用于特定的项目，而且是根据投资人投资的金额取得相应的份额，投资人的收益跟此份额直接相关，跟项目直接相关，且没有保本保息，那就没问题。”叶竹盛说。

张斌是王小文方的“投资人”之一，王小文等非法吸收公众存款立案后，宜阳警方曾找他了解过情况，但他跟警方否认王小文等涉嫌非法吸收公众存款。

“王小文之前欠我几十万，当时接到项目，资金紧张，又给他借了点，想着通过新项目赚的钱，把以前的欠账一起还了。”张斌告诉南风窗，为了对他有保障，王小文将几套房子网签备案到他名下，“想着之后还了钱，房子再还给他。钱要不还，房子就给我。”

张斌告诉记者，在他眼中，他跟王小文的关系更像是生意人之间的互相拆借。

“做生意谁能不欠钱？资金上都会错位，你借给我，我借给你。”张斌说，他认为非法集资得给他出利息，“王小文一分利息没给过我，怎么就算非法集资了？”

徐龙国被传唤24小时后，8月30日，宜阳警方将其拘留。徐龙国自觉无罪，拒绝在拘留证上签字。

9月27日，该案侦查终结，以直接送达形式移送检察院。后经检察院审查，最终未批准逮捕，徐龙国于10月6日从看守所释放。目前，其被监视居住。

徐庆利告诉南风窗，她和丈夫王小文作为同案人，王小文被列为网上在逃人员，但自己目前未被采取任何强制措施。

11月14日，徐庆利突然打电话告诉记者，其丈夫王小文被宜阳警方带走。

徐庆利哭诉：“我们把烂尾楼建好，最后把我们赶出去，钱也没给我们，还把人抓走了。”

在那前两天，南风窗记者在宜阳县龙苑小区看到，里面的道路、绿化已经完善，房屋门窗已经装好，电梯也正常运行。

随后，记者来到龙苑小区售楼部，只一男子值守，其自称为该项目负责人。该男子告诉记者，小区在今年7月份正式交的房。除了天然气和供暖目前正在施工外，其他基础设施均已完备。

龙苑小区售房部

记者以购房者身份与其交谈，该男子表示，此项目销售团队正在组建中，但可以正常销售。其还表示，目前开发商和投资人之间仍有些矛盾，所以产权证暂时无法办理，需等到明年方可。

问及能否办理住房贷款，该男子称没问题，只要交了首付就可以去网签，接着办理住房贷款。

但乔利红告诉记者，她就是因为无法办理按揭贷款而一直没有付尾款。不过乔利红也知道，不能办理产权证和按揭贷款的真正原因是龙苑小区这块土地早已被法院查封。

现在，高战朝和乔利红都拿到了钥匙。高战朝的房子正在装修，很快，他们一家就能住进等了9年的房子。

但高战朝心里还是有点不踏实，他也听说龙苑小区的地块仍在被法院查封，房产证还办不下来。

而没把房本握在手里，他总觉得这房子还不属于自己。

（张斌为化名）

文中配图部分来源于南风窗，部分来源于网络，封面与文章无关

作者 | 何国胜

编辑 | 向由

排版 | 风间澈

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